La burbuja inmobiliaria que viene

La economía española está muy mal desde hace tiempo y con pocos visos de arreglarse. No solo es la prima de riesgo, sobreprecio exigido a los bonos españoles frente a los alemanes, que en el mes de noviembre llegó a alcanzar los 500 puntos, y el mejor indicador de confianza en las finanzas de un país. Ni tampoco la inmensa financiación que se necesita para el año 2012 por vencimientos de nuestra deuda, superior a 330.000 millones de euros, la tercera parte del Producto Interior Bruto (PIB). Existe un problema latente, tan grave o más que los anteriores, al que nadie quiere “meter mano”. Se trata del problema inmobiliario y sus valoraciones encubiertas. Una bomba de relojería que está punto de explotar.

Alguien se preguntará: ¿Es algo nuevo? Pues no. Ha quedado ahí enquistado y como apenas se habla del tema muchos piensan que se ha resuelto. El caso es que la banca siempre se ha mostrado resistente a asumir el valor real de sus activos inmobiliarios y las autoridades monetarias tampoco han logrado imponérselo, impidiendo contra toda regla la normalización del mercado.

Irlanda y España presentan, salvando las distancias, casos parecidos. Comparten males comunes como la burbuja inmobiliaria, altas tasas de paro y una banca con una gran exposición al “ladrillo”. Mientras que Irlanda logró pinchar su burbuja en el año 2007, realizando un ajuste de precios del 60 %, en España, según datos del Ministerio de Fomento, los precios solo han bajado un 17 %, y cuatro años más tarde siguen sin desinflarse del todo.

Se prefiere seguir negando la evidencia: la vivienda ha perdido parte de su valor porque los potenciales compradores no están dispuestos a pagar lo mismo que hace algunos años. Los propietarios, en especial los bancos, la mayor inmobiliaria de nuestro país, no están dispuestos a asumir ese ajuste, y por tanto la corrección de precios. Las entidades bancarias mantienen de forma ficticia el alto precio de la vivienda y se niegan a reconocer unas pérdidas que alterarían de forma muy negativa sus balances. Solo dan créditos por el 100 % para vender sus propios pisos que siguen ofertando por encima del valor del mercado, provocando una variación ilógica de la oferta y la demanda y una importante demora en la reactivación económica. Es un hecho que hasta que no fluya de nuevo el crédito no se podrá ir absorbiendo el stock de más de 700.000 viviendas que existe en estos momentos. Es un problema de precio y también de liquidez, pero esta “huida hacia delante” no puede durar mucho tiempo, no se puede esconder eternamente, y más cuando la crisis económica se agudiza, y parece que por largo tiempo.

Según Mikel Echevarren, director de Irea, el total de activos inmobiliarios en manos de la banca ascendía en junio de 2010, conforme a los últimos datos del Banco de España, a 70.000 millones de euros. Sin embargo, las pérdidas latentes asociadas a esos activos, que tendrán que ir aflorando poco a poco, cifras escandalosas, aún están sin provisionar en sus balances. “La banca tendrá que asumir pérdidas equivalentes a un rescate portugués”, dice Echevarren.

Con todo, no es lo único, ni lo más preocupante en relación con la burbuja inmobiliaria. Lo que trae a mal traer a la banca es la cantidad de créditos concedidos al sector, por encima de los 400.000 millones de euros, de los que 176.000 son créditos con problemas. Más del doble de los fondos propios de todos los bancos y cajas. El precio del suelo ha bajado tanto que la salida de esos créditos a promotores se ha convertido en una verdadera utopía, ni siquiera a precios casi regalados. Por eso, los 26.000 millones de capital extra exigidos a la banca recientemente por Bruselas no son nada comparados, si nadie lo remedia, con las pérdidas que vienen a causa del pinchazo real de la burbuja inmobiliaria.

Viviendas construidas y en stock en España durante el período 2005-2010

Una de las soluciones que se apuntan, y que algún partido político llevaba de forma algo “disimulada” en su programa en las recientes elecciones generales, sería la creación de un “banco malo” con los activos tóxicos. Lo mismo que antes hicieron el Gobierno irlandés, y también el alemán. Eso sí, sería algo que, casi con seguridad, tendríamos que pagar de nuevo todos los españoles. Algo que incrementaría aún más el déficit por una desastrosa, por no usar otros calificativos, gestión de las entidades bancarias, que encima se irían de rositas como otras veces. Cuanto más tiempo tarde la banca en reconocer la realidad, más se tardará en salir del impasse económico. Soluciones hay pero parece que nadie quiere aplicarlas. Son sin duda soluciones drásticas que dejarán graves secuelas por el camino. Esperemos que no sea a costa del contribuyente. Eso es lo fácil, pero no sería muy justo a la vista del ajuste que estamos sufriendo, y lo que aún nos queda.

Volviendo al ejemplo irlandés, lo primero que hizo su Gobierno una vez intervenido por la UE fue levantar las alfombras para conocer el valor real de los activos inmobiliarios. Creó un “banco malo” que se quedó con los tóxicos, saneó la banca, las pérdidas afloraron y de inmediato se produjo una caída de precios. La consecuencia fue que se vieron obligados a solicitar a la UE un rescate de 85.000 millones, de los que 35.000 se destinaron a recapitalizar su sistema bancario. Según José Luis Suárez, profesor del IESE, que no es muy partidario de esta solución, en España tendría que ser algo distinto, al tratarse de entidades en activo que no podrían asomar todas sus pérdidas al mismo tiempo. Esta es una de las mayores preocupaciones de Bruselas. En España se tardó en reconocer la realidad de que en el año 2007 el ciclo expansivo había llegado a su fin con el agotamiento del modelo de la construcción y, en consecuencia, se desinfló, como no podía ser de otra manera, nuestro “milagro” económico. No hay país que aguante un ritmo de construcción de más de 700.000 viviendas al año, más que Francia, Alemania y el Reino Unido juntos.

Evolución del precio de la vivienda en relación a la renta desde 1976 hasta 2009 para diferentes países. Como puede verse, la subida de los precios sufrida en España es casi la más alta de los países desarrollados.

No todos están de acuerdo con que la solución sea la creación de un “banco malo”. El propio José Luis Suárez explica en otro artículo los inconvenientes. Entiende que en cualquier caso no debería ser a costa del contribuyente. Como esto no es posible, se inclina por la creación de un “banco bueno”. Es decir, un “banco” que solo comprase los activos buenos de aquellas entidades que quisieran mejorar su capitalización y liquidez (por ejemplo, activos como las hipotecas residenciales, que al mes de junio solo tenían un 2,4 % de morosidad). Sus ventajas frente al “banco malo” es que cuando se vendan no tendrían minusvalías pues serían a valor de mercado; además, el “banco bueno” sería más fácil de financiar, a diferencia del “banco malo” que solo se podría hacer con fondos públicos, y por tanto con dinero de todos los contribuyentes. Una premisa obligada sería que las entidades bancarias, mejorada su capitalización, deberían comprometerse a hacer fluir el crédito.

Si bien la recapitalización de la banca exigida por Bruselas ha abierto la posibilidad de crear un “banco malo”, sigue encontrando muchas dificultades en nuestro país porque las entidades de crédito tendrían que reconocer de inmediato la diferencia entre el valor real y el valor contable de sus activos tóxicos. Se hizo en Estados Unidos pero fue con bancos quebrados o en Irlanda con bancos intervenidos, pero en el caso de España las entidades están en actividad normal. Se han alzado algunas voces interesadas en crear un “banco malo” “ad hoc” con normas menos rigurosas que obligarían al Gobierno y Banco de España a transigir con una situación irreal. Una chapuza y un ejercicio de poca responsabilidad que, además de un mal ejemplo para todos, acabaría pagando el contribuyente una vez más.

El problema está ahí, a la vuelta de la esquina. No queda más remedio que afrontarlo y ponerle solución si no queremos seguir caminando hacia el abismo. El nuevo Gobierno, para garantizar la vuelta del crédito a las empresas y fomentar la creación de empleo, deberá acabar de una vez con la sombra de la burbuja inmobiliaria. Tendrá que obligar a los bancos a plasmar el valor real de sus inmuebles y a la venta de sus activos. No solo es un problema financiero, se necesita marcar el camino de la economía real en la que no caben subterfugios. “Es necesario limpiar de una vez el ladrillo”.

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